一個規模只有15000平米的小體量商業，如何做成爆款？瑞安最近在上海開街的鴻壽坊項目，給我們一個全新的答案，這個項目開業就人如潮涌，全面超越了周邊購物中心的人氣，它是怎么做到的呢？下面我們來分析一下。

第一，精明的選址力，從區位上來說，項目地處普陀區長壽路，屬于上海核心商務區的擴展區，且緊鄰軌道交通7號、13號線長壽路站，與靜安寺兩站地鐵距離，與南京西路、淮海中路三站地鐵距離；北側緊挨著有地下延安高架之稱的「北橫通道」，直達虹橋樞紐。無論是從小交通還是大環境來說，它甚至比在核心商務區離地鐵較遠的項目更為便捷，對于周邊商務群體來說也更為友好。同時，長壽路商圈還是上海人口密度最高的區域，一公里范圍內涵蓋約11萬常住人口與7.3萬辦公人口，從交通和消費力指標來看，都是不錯的位置。

第二，創新又老道的空間規劃，鴻壽坊拋棄封閉盒子的常規商業做法，大膽地用了Block&street的規劃手法，保留了古建，沿襲了街坊感，以THE MARKET PLACE 概念為核心，通過里弄，城市廣場，辦公塔樓等不同空間尺度，建筑形態的組合，構成開放式與多元的商業形態，項目以中央廣場為核心焦點，在這里形成人群聚集之地，和各種活動的舉辦場所，而戶外采用魚骨狀的街巷肌理，這樣既保留歷史記憶，又形成與回憶重合的流線安排，人們從弄堂口步入，從前是歸家，而今是購物，游憩和閑庭信步，而項目內，最有創新力的空間，就是foodie playground室內集市，這個空間大約5000平方米，以玻璃頂封閉，形成一個獨立的，有12米高的大挑空空間，集市共分為兩層，一層為菜場與混合的獨立店鋪以及休憩的公共空間，二層則布置了大量的連鎖店鋪，并圍繞中庭設置就餐吧臺，提升餐飲的外擺與展示面，讓消費者能夠感受隨逛隨歇的體驗感，讓社區商業環境更舒適怡人，營造了新消費場景下的精致煙火氣。

第三，混合業態的新物種，構建出一種精致的煙火氣，作為一個服務15分鐘生活圈的小體量城市更新項目，鴻壽坊構建了一個雅俗共賞的混合業態體系，匯集多品類的寶藏品牌，帶來全天候的市集體驗，營造家門口的精致煙火氣。首先，以社交品牌+原創品牌為主要品牌構成，鴻壽坊攜手首批60余個品牌，包括51個上?；騾^域首店和13家上海首店，同時也匯聚了眾多特色美食社交品牌，包括意大利菜跨界日料的SANDO上海首店，玩轉酒精與藝術三川上CHUAN3上海首店、創新湘菜館湘椒華東首店等，除此之外，項目內還引入了非常多的原創品牌，最有誠意的自我孵化品牌就是鴻壽坊食集，這是一個新物種，也是一個新型的美食社交平臺，整個項目以食集與市集來鏈接消費者，餐飲及食物零售占到項目至少75%，還邀請了18位個體經營者，各地街頭老號，品質網紅與口碑名店等30多個美食品牌參與共同經營。連小超市也是用的本地的社區超市薈森生鮮，在招商品類和品牌上徹底地執行了煙火氣理念。

其次是用日咖夜酒的模式，打造24小時活力社區，鴻壽坊在上海數百個商業項目中脫穎而出的獨特基因，就是將菜場集市的氣質放在商業里，形成萬物即可市集的空間，在這個獨特理念引領下，鴻壽坊在業態規劃上分為以下四大主題部分，包括foodie social,菜市場，具有MARKET DNA屬性的零售品牌，共創MARKET新概念店的餐飲品牌，和由原創設計和小眾寶藏品牌，共同打造周末主題市集，鴻壽坊在運營模式上，也遵循了一種新型的社交方式，它以情緒消費為第一原則，真正實現陪伴消費者，服務消費者，而弱化商業的交易行為，這樣就給到消費者一個有趣，鮮活的游逛式商業社區，總之，鴻壽坊通過洞察消費者的內心需求，創新出一種新商業場景，這種常換常新細節拉滿，不刻意安排又尊崇初心的理念，最終成就了項目開業爆火的人氣。

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